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商住两用房政策2018,商住房40年后产权归谁?

发布时间:2018-03-20 09:12:03
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  大家知道,一开始政策对商住房并没有下狠手,只是随着时间的进行,政策的不断演化,调控从市场正确逐步变成政治正确,在政治正确的前提下----“房子不是用来炒的”概念下,每种调控方式都一定奏效,而且也一定要有效。

  近年来,随着各地楼市调控政策升级不断,不少刚需、投资客一房难求,纷纷涌向商办类楼盘,使得商住房成为市场的焦点。尤其是北上广深等一线城市,作为限购后的一种另类“擦边球”产品选择,很多购买商住房的人,都是把它当作定居北上广生活的跳板。那么商住房和住宅有什么不同?商住房40年后产权归谁?

  什么是商住房?

  商住房,是指楼盘以商业立项,但以住宅名义对外销售。因限购政策和价格,大量一线城市的刚需人群选择了购买商业性用房来自住。

  商住两用房和住宅有什么不同?

  1.商住两用房的土地使用性质为综合用地,根据国家土地法规定,综合土地的使用权年限为50年,而普通住宅的使用年限一般是70年。

  2.未来使用费用不确定。商住房的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以,对于购房者应该在购房时询问清楚。目前,开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施,能按民用价格缴纳。

  3.商住两用房和普通住宅相关税费存在差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%,而50年产权的住宅,其契税按3%缴纳。

  4.贷款条件的限制。购买商住两用房大多不能申请公积金贷款,但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅,如采用银行贷款的方式,只能得到五成或六成按揭。

  5.对于普通住宅而言商住两用房的人防和消防建设标准较高,相对更为安全。

  商住房40年后产权归谁?

  但根据相关规定,商用房产权年限为40年,低于普通住宅的70年产权,40年后,商业地产的使用权归谁?会不会被国家收回?而且产权期限问题,直接影响了“商住两用”项目的房价。除核心区外,北京不少“商住两用房”二手房价格均低于同地段住宅。

  我国2007年出台的物权法名列前茅百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,并无自动续期的规定。

  如果续期问题“有法可依”,根据我国1994年出台的《城市房地产管理法》第2十一条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金?!?/p>

  即便国家批准了续期,对于采用何种方式续期,新的年限怎么制定,续期费用的标准如何,各方也存有争议。有专家认为,根据现有法律来看,很可能会由业主缴纳土地使用金;也不排除以后也像住宅一样自动续期,而且有可能不用缴费。

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