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雨仁研究丨王南楠:罗马尼亚不动产法律系列之(二)

发布时间:2018-03-05 09:40:49
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  1. 不动产产权转让手续

  根据罗马尼亚法律的规定,用于不动产所有权转让的契约必须以书面形式和公证形式签署(例如在罗马尼亚公证员面前签署),否则完全无效。

  公司转让(转让拥有不动产的公司的股份)可以通过公司交易进行,不要求公证。

  2. 出售或购买不动产涉及的所得税

  对于不动产所有权或其他权利的转让,出让人应向罗马尼亚政府缴纳所得税。所得税由公证员在公证转让契约时计算和收取。只有缴纳了所得税,才能在土地登记簿上进行转让登记。

  根据税法典规定,法律强制要求从不动产(任何类型的建筑及受其影响的土地和/或没有建筑的各类土地)所有权转让中(或所有权分割中)获得收益的个人向国家财政缴纳所得税。所得税金额除取决于转让价格外,也取决于卖方获得该不动产之日到该不动产转让之日间的期限,具体如下:

  ?如果卖方在转让之前的3年内获得该不动产所有权(或所有权分割),则所得税金额应为:(1)如果转让价格不超过200,000列伊,则为转让价格的3%,且相应地(2)如果转让价格超过200,000列伊,则为6,000列伊加上超过200,000列伊的转让价格部分的2%;

  ?如果卖方在转让之前超过3年的时间获得该不动产所有权(或所有权分割),则所得税金额应为:(1)如果转让价格不超过200,000列伊,则为转让价格的2%,(2)如果价格超过200,000列伊,则为4,000列伊加上超过200,000列伊的转让价格部分的1%;

  与签署转让契约相关的公证费用和在土地登记薄中登记的费用一般由买方支付,且不包括在上述税费中。

  3. 不动产所有权证明

  不动产所有权人通过在土地登记簿上(罗马尼亚语:Carte Funciara)的登记来证明其所有权并以此对抗第三方的权利主张。

  土地登记簿对不动产本身(不动产地籍号、规模、使用类别,以及,视情况而定,建筑物和通过标明相邻区域确定的不动产的位置)、和不动产所有权相关的各方面信息(所有权人名称、产生所有者权利的法律契约或事实、任何通行权、法律事实、个人权利或其他法律关系或采取的与房地产有关的行为),以及有关所有权分割的各方面背景(建筑物下土地的使用权、居住权、地役权、抵押和不动产特权、收入超过三年的租赁和转让、财产留置权以及追缴该不动产或其收益的相关法律程序)进行描述和记录。

  地籍法规定与不动产相关的合法经营方式必须公开。国家地籍和不动产管理局通过其区域单位保存记录。综合地籍备案系统可以提供所有交易的公开记录,以及和同一区域单位内的不动产相关的所有法律问题。

  如果在土地登记簿上登记的不动产的一项权利的获得或设立系以善意为基础取得且没有相反证据证明非善意取得(土地登记簿中的登记不构成绝对证据),则推定该项权利存在。

  如果与契约或权利相关的登记手续已经如期执行,则第三方不能证明其不知道此类契约或权利。民法典确立了两项法律推定:如果未经修改或者注销,则经登记的行为或权利存在;反之,经注销的契约或行为不存在。

  在预期的法律制度变化前,如下文所述,应根据地籍法进行土地登记簿中的登记,以实现对抗性作用。

  要求完成登记手续的权利受民法典的?;?,而旨在限制进行某些登记手续的合同条款则被视为无效。

  4. 事先查阅土地登记簿上的历史登记信息

  建议对任何特定不动产相关的土地登记簿中的登记事项进行事前审查。在签署转让协议时应该查阅相关土地登记摘录,以证明前一个所有权人进行了适当登记,且不存在权利转移限制。

  5. 与土地登记簿登记相关的特别法律规定

  于2011年10月1日生效的新的民法典是不动产法规的主要立法依据。民法典规定,土地登记簿上对某项权利的最终登记(罗马尼亚语:intabularea)应具有构成作用,即构成该项权利的成立,而不仅仅是之前规定的对抗性作用。但是,该项新规定只有在已于1996年启动的对不动产进行技术上、经济上和法律上的记录的、具有统一性及强制性的地籍系统完整实施后才能适用。

  根据新规定,之前的所有权人放弃已经转让的权利并在土地登记簿上登记后,其对该不动产的私有权将终止,前提是程序合法。但是,下列情形下,可以在未经登记的情况下获得不动产的所有权:自然接收、继承、强制出售、因公共事业的原因征收或法律明确规定的其他情形。并且,在法律明确规定的某些情况下,登记可能具有获得作用(例如在物权中,因登记而获得所有权)。

  民法典中列入的其他新规定已经生效。只能在法律明确规定的情况下进行临时土地登记簿登记和土地登记簿记录。有限制条件的物权不能在土地登记簿上登记,只能被记录为临时土地登记簿登记。

  土地登记簿上登记事项的生效日以登记申请日为准。如果之前的同一个所有权人同时拥有多项权利,则第一个就土地登记簿上登记的权利进行登记的人,视为该项权利的持有者,无论土地登记簿登记时依据的是哪个产权日期。

  如果转让已被租赁的财产,下列情况下,租赁合同可以对抗受让方:(1)对于土地登记簿上登记的不动产,买方必须对租赁协议知情;(2)对于未在土地登记簿上登记的不动产,租赁协议证明的或可证明的租赁日期必须在转让日期之前;(3)对于经过公示手续的不动产,承租人必须履行了该手续;以及(4)对于其他不动产,承租人必须在转让时实际使用该不动产。

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